أخبار لايت: خبير يوضح لماذا أصبح سعر الفائدة هو المحرك الرئيسي لأداء السوق العقاري المصري؟

يشهد السوق العقاري المصري مرحلة تباطؤ واضحة خلال عامي 2024–2025، ورغم استمرار الإعلان عن مبيعات ضخمة تتراوح بين 450 و550 مليار جنيه سنوياً، فإن التحصيل الحقيقي للسوق لا يعكس هذه الأرقام على الإطلاق.

السوق العقاري المصري

الجزء الأكبر من هذه التعاقدات يعتمد على أقساط تمتد بين 7 إلى 10 سنوات، مما يعني أن القوة الشرائية الفعلية لا تتجاوز 45 إلى 80 مليار جنيه سنويا فقط، هذا التباين بين “الرقم المعلن” و”الرقم الحقيقي” يفتح بابا ضروريا لتحليل العلاقة بين عائد الودائع البنكية وقدرة المصريين على شراء العقار.

إجمالي الودائع في الجهاز المصرفي المصري

قال الدكتور ياسر عاصم الاستشاري الهندسي والخبير العقاري، إن إجمالي الودائع في الجهاز المصرفي المصري وصل إلى نحو 14.7 تريليون جنيه، منها ما يقارب 8.9 تريليون جنيه ودائع أفراد تمثل الوعاء الادخاري الرئيسي للمجتمع.

وأضاف عاصم، أنه خلال فترة الفائدة المرتفعة التي لامست 25%، حققت هذه الودائع عائدا سنويا تجاوز 2.2 تريليون جنيه، وهو ما عزز القدرة الشرائية للعائلات وسمح لشريحة واسعة بدخول السوق العقاري وتمويل الأقساط بسهولة نسبية.

الطلب الحقيقي في سوق العقار

وأشار، إلى أن المشهد تغير تماما مع خفض الفائدة إلى حدود 16%، حيث انخفض العائد السنوي إلى نحو 1.4 تريليون جنيه، أي ما يقرب من 800 مليار جنيه دخل سنوي اختفى من جيوب المصريين، موضحا أن هذا التراجع في الدخل الناتج عن الفوائد انعكس بشكل مباشر على الطلب الحقيقي في سوق العقار، لا سيما أن شريحة كبيرة من المشترين كانت تعتمد على عوائد الشهادات في سداد الأقساط الممتدة لسنوات طويلة.

وأوضح، أنه مع انخفاض القدرة على السداد بنحو 30 إلى 35%، بدأ السوق في تسجيل مؤشرات تباطؤ واضحة، رغم استمرار الإعلان عن أرقام مبيعات مرتفعة، مشيرا إلى أن التحصيل النقدي الفعلي أصبح أقل بكثير من حجم التعاقدات الورقية، مما أدى إلى اتساع فجوة السيولة داخل الشركات، وزيادة الضغط على دورة التمويل الخاصة بالمشروعات تحت التنفيذ.

الارتباط بين سعر الفائدة وأداء السوق العقاري

وتابع: وبذلك يصبح الارتباط بين سعر الفائدة وأداء السوق العقاري أكثر وضوحا من أي وقت مضى، فعندما ترتفع الفائدة ترتفع الودائع وترتفع معها العوائد، فتزيد القدرة الشرائية، وعندما تنخفض الفائدة تتراجع العوائد، فتتقلص القدرة الشرائية وينكمش السوق.

وأكد، أن ما نشهده اليوم ليس ضعفا في الطلب كما يظن البعض، بل انكماشا في القوة الشرائية نتيجة تراجع الدخل السنوي من الفوائد، وهو العامل الأكثر تأثيرا في حركة القطاع العقاري خلال المرحلة الراهنة.